株式会社KAY不動産コンサルティング

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京都で不動産相続ならKAY不動産コンサルティングへ!

京都で不動産相続についてお悩みならKAY不動産コンサルティングへお任せください。

弊社代表の河合があらゆるお悩みにご対応いたします。

相続のいろは

1. 相続手続きのスケジュール

  • STEP1

    相続人を確認します。
    *亡くなった人の戸籍謄本を取得します。

  • STEP2

    遺言書の有無を確認します。

  • STEP3

    財産と借入の状況を把握します。
    *財産を放棄するなら3ヶ月以内です。

  • STEP4

    所得があれば準確定申告を行います。
    *所得を確認して4ヶ月以内に申告します。

  • STEP5

    財産を評価して遺産分割協議、相続税申告
    *亡くなってから10ヶ月以内です。

  • STEP6

    財産分割・名義変更
    *不動産と金融資産を分けて名義変更します。

  • 2. 相続人の範囲

    法定相続人には範囲と順位があります。
    法定相続人は配偶者と血族で、第1順位、第2順位、第3順位が定められています。
    配偶者は常に法定相続人です。


    第1順位

    子・孫

    第2順位

    父母・祖父母

    第3順位

    兄弟・姉妹・甥・姪

    3. 遺言書

    自筆証書遺言

    遺言の内容を自書して作成する方法のこと。
記載内容に誤りがある場合や、形式が法律に沿わない場合は無効となる。

    公正証書遺言

    遺言者が公証人に遺言の内容を伝えた上で、公証人が作成したもの。
弁護士など専門家の助けを借りるため費用はかかるが、確実に遺言を残したい場合に利用される。

    秘密証書遺言

    遺言書の内容を秘密に作成し、その遺言の存在を交渉役ばにて確認してもらうもの。


    遺言書があれば、その内容が優先されます。


    *法定相続人でない第三者に財産を遺贈する
。
    *一部の相続人に多く渡す など。

    遺留分


    *遺言書は法定相続より優先されますが、法定相続人が最低限取得できるように法律で守られている分が「遺留分」です。
    *遺留分が侵害される場合は「遺留分の侵害請求」をすることが可能です。

    4. 遺産分割

    現物分割

    誰がどの財産を相続するか決める方法で最も一般的

    代償分割

    ある相続人が法定相続文以上の財産を取得する代わりに他の相続人たちに自分の金銭を支払う方法

    換価分割

    相続財産を全て売却して、その代金を分割する方法

    以上の方法を組み合わせることも可能で、遺産を共有することも可能です。


    特定の相続人が他の相続人より生前に奥の資金援助を受けた場合や借金を肩代わりした場合などは、その内容を「特別受益」や「寄与分」として勘案することがあります。


    特別受益

    相続人の中で他の相続人より生前に多めの金銭を受け取っている、資金援助や財産の贈与を受けている場合などは相続の前渡し(生前贈与)を受けたものとみなされ相続分から差し引いて計算することになります。

    寄与分

    相続人の中で仕送りを続けたり、借金を肩代わりした、看病介護をした場合などはその貢献に見合う分を「寄与分」としてプラスできますが、他の相続人の同意が必要で寄与分の算出は容易ではありません。

    遺産分割協議書

    遺産分割の内容が纏った場合は「遺産分割協議書」を作成します。

    *相続人全員が名を連ねること
    *印鑑証明を受けた実印の押印
    以上2点は必須です。

    5. 相続財産,債務,非課税財産

    財産

    • ①土地
    • ②家屋
    • ③預貯金
    • ④生命保険
    • ⑤有価証券
    • ⑥貴金属、美術品、家財、自動車、船舶
    • ⑦その他(特許権、著作権など)

    債務

    • ①債務(借入金、未払金など)
    • ②葬儀費用

    非課税財産

    • ①墓地、墓石、神棚、仏壇、位牌など
    • ②生命保険(500万円×法定相続人数)
    • ③死亡保険(500万円×法定相続人数) など

    相続財産

    (財産)-(債務)-(非課税財産)を差し引いた残りが相続財産となります。

    詳しくは税理士等の専門家にご相談をお勧めします。
    ご要望に応じてご紹介も可能です。

    6. 相続財産の評価

    一物四価

    一物四価とは土地の四つの評価額のことを言います。

    実勢価格(市場価格)

    実勢価格とは実際に取引される市場価格です。
    直近の取引事例等を参考に算出します。

    公示価格

    地価公示法に基づいて算出される金額で相続税評価額や固定資産税評価額の基準となります。

    公示地価:国土交通省 毎年1月1日現在 3月下旬公表
    基準値標準価格:各都道府県 毎年7月1日現在 9月下旬公表
    相続税評価額(相続税路線価)

    土地の相続や贈与税の計算基礎となる価格

    相続税路線価:国税庁 1月1日現在 7月初旬公表
    公示価格の80%が目安
    固定資産税評価額(固定資産税路線価)

    固定資産税や不動産取得税、登録免許税など不動産関連の税金の基礎となる価格

    固定資産税路線価:各市町村 3年毎に1回 (1月1日現在)
    公示価格の70%が目安

    不動産財産の評価方式

    宅地:
    路線価方式または倍率方式
    貸地:
    宅地の価額 - 借地権価額
    私道:
    ①不特定多数が通行の場合はゼロ
    ②その他 通常評価額×0.3
    建物:
    ①貸家:固定資産税評価額×(1-借地権割合)
    ②その他 固定資産税評価額×1.0
    借地権:
    宅地の価額×借地権の割合
    借家権:
    家屋の価額×借家権の割合

    宅地評価

    宅地に面している道路に付けられた価格である「相続税路線価」に宅地面積をかけた価格が評価額です。

    土地評価には奥行きや間口距離、地形により補正率がかなり変わることがあります。

    宅地評価=宅地面積×相続税路線価×各種補正率

    小規模宅地等の特例

    小規模宅地の特例とは、相続人が自宅や会社の土地、建物などを相続税の支払いのために手放さないで済むように相続税の評価減を受けられる制度のことです。

    小規模宅地等特例適用の要件

    相続する宅地 相続する人 上限面積 減額割合
    自宅など居住地
    • 配偶者
    • 同居または生計を一にする家族
    • 持ち家のない別居家族
    330㎡ 80%
    不動産貸付業以外の事業用 事業を引き継ぐ親族 400㎡ 80%
    マンションなどの不動産貸付業 事業を引き継ぐ親族 200㎡ 50%
    詳しくは税理士等の専門家にご相談をお勧めします。
    ご要望に応じてご紹介も可能です。

    7. 贈与の仕方

    贈与の非課税枠

    • ① 110万円の基礎控除による「暦年課税」非課税枠
      ・・・110万円(毎年)
    • ② 夫婦間贈与の特例による非課税枠
      ・・・200万円 *必要要件あり
    • ③ 住宅取得資金贈与の特例による非課税枠
      ・・・1000万円(2022年12月31日まで)
      *年度や要件により非課税枠が変わります。
    • ④ 教育資金贈与による非課税枠
      ・・・1500万円(2021年3月31日まで)
    • ⑤結婚、子育て資金贈与による非課税枠
      ・・・1000万円(2021年3月31日まで)

    「相続時精算課税」非課税枠 2500万円

    20歳以上の子供が60歳以上の親や祖父母から贈与により取得した場合、財産価額の累計が2500万円以内であれば無税、超過する分は贈与税として20%を納税する制度。

    一度、相続時生産課税制度を選択すると従来の贈与税制度には戻ることができません。

    相続税の仮払い(生前相続)であり、相続税が軽減するわけではありません。

    詳しくは税理士等の専門家にご相談をお勧めします。
    ご要望に応じてご紹介も可能です。

    8. 相続税の計算と相続税額

    相続税算出の流れ

    • ①相続税の計算

      課税価格
      + 相続による財産(金融、不動産資産等)
      + みなし相続による財産(生命保険等)
      − 非課税財産(生命保険等控除)
      + 贈与による財産(相続時精算課税等)
      − 債務(借入、未払金等)
      − 葬儀費用
    • ②課税対象の遺産総額の計算


      課税価格-基礎控除(3000万円+600万円×法定相続人数)
    • ③相続人全員の相続額を計算する


      法定相続人が法定相続分で発生する、各相続人の税額を算出した合計
    • ④各相続人の分割割合で接分する


      実際に相続する財産の割合で接分
    • ⑤各相続人の控除額を引く


      *配偶者控除 *未成年者控除
    詳しくは税理士等の専門家にご相談をお勧めします。
    ご要望に応じてご紹介も可能です。